Vendre ou acheter une forêt par appel d’offres comment s’y prendre ?Â
A l’heure où les vendeurs peuvent être tentés de mettre leur forêt à vendre en appel d’offres, nous apportons notre éclairage sur les paramètres à prendre en compte. L’acheteur quant à lui doit avoir plusieurs points de vigilance.
De plus en plus de forêts sont mises en vente par appel d’offres.
Le principe est assez simple : le propriétaire décide de vendre un massif forestier, il donne mandat à un professionnel pour préparer le dossier technique et la commercialisation auprès de clients potentiels. (Le propriétaire peut aussi le faire sans l’intermédiaire d’un professionnel mais c’est très risqué …) une date est fixée pour la remise des offres, le mieux disant est acquéreur du massif.
Attention tout de même, cette procédure est très inconfortable pour le candidat et beaucoup renoncent finalement au dernier moment par crainte d’une importante perte de temps dans l’étude du dossier si finalement il ne remporte pas l’affaire.
Vendeurs : nos conseils pour réaliser un "bon" appel d'offres :
- Une exhaustivité sans faille du dossier (inventaires pied à pied, data room avec l’ensemble des pièces, audit du Plan Simple de Gestion pour vérifier si le document de gestion durable est respecté …)
- Un dossier juridique robuste de manière à éviter qu’un candidat puisse se désengager entre l’offre et la vente. (L’avant-contrat doit figurer dans la data room, pas de recours possible à une condition suspensive, évidence des fonds …)
- Un prix de retrait annoncé. Il nous semble inutile que des clients qui ne connaissent pas le marché se positionnent à des prix très faibles. Les règles doivent être claires dès le début.
- Une communication ciblée permettant aux meilleurs candidats d’être présents.
Pour toutes ces raisons il nous semble indispensable de faire appel à un professionnel de la transaction forestière.
Acquéreurs : nos conseils pour répondre à un appel d’offres :
- Si le candidat n’est pas autorisé à se rendre à l’ouverture des plis, cela est «mauvais signe».
- Si le vendeur se réserve le choix d’accepter ou non une offre, même si le prix est plus élevé, c’est le meilleur moyen de se faire doubler….
Tous les éléments doivent être consultables facilement (PSG, bail de chasse, impôts locaux, coupes en cours …)
- Les renseignements doivent être exhaustifs (inventaire vérifiable, prix de vente récents, détails de l’avant-contrat…)
L’essentiel du prix de la forêt dépend souvent du stock de bois sur pied. Si les inventaires sont bien réalisés, ils sont facilement vérifiables.
Nous contrôlons systématiquement le tarif du cubage et nous vérifions que les hauteurs utilisées sont cohérentes.
Qualité: Le volume n’est rien sans la valeur. Le prix unitaire dépend de la qualité des bois et des conditions d’exploitation. Il est indispensable d’avoir une approche juste des qualités 1 m3 de chêne peut valoir entre 80 € et 1500€…
Il faut aussi vérifier que le Plan de Gestion a été respecté, les engagements fiscaux courent sur trente ans…
Il peut y avoir une grande différence entre la valeur technique (en simplifiant = valeur du sol + valeur/ stock de bois) et la valeur vénale (meilleure offre).
Cette différence s’explique en grande partie par l’évolution du marché: le rapport de force entre l’offre et la demande.
- Nous cherchons en permanence à mettre à jour nos connaissances du marché afin d’être le plus proche possible de «la vérité».
- Nous analysons rétroactivement la grande majorité des appels d’offres en faisant des simulations et en redéfinissant les éléments qui ont permis de constituer la meilleure soumission.
- Nous analysons la grande majorité des ventes de bois.
- Il faut connaitre les concurrents pour se positionner au plus juste. Le but est d’imaginer qui va répondre à cet appel d’offres.
Vous souhaitez mettre en vente une forêt ?
Attention, l’appel d’offres n’est pas la solution miracle, certaines forêts se vendent beaucoup mieux à l’amiable qu’en appel d’offres. Notre expérience permet de déterminer comment valoriser au mieux votre forêt.
En cas d’appel d’offres, la présentation et le sérieux de la procédure d’appel d’offres sont déterminants pour obtenir le meilleur prix.
Nous avons dernièrement réalisé des appels d’offres avec des prix records (plus de 46 000€ de l’Hectare).
Vous souhaitez répondre à un appel d’offres pour acheter une forêt ?
Nous conseillons régulièrement les acquéreurs dans l’audit et l’évaluation du massif forestier sur le marché.
Notre connaissance du marché en temps réel et le travail que nous effectuons pour analyser le résultat des appels d’offres nous permet de «viser juste».
Pour éviter le conflit d’intérêts, nous ne conseillons qu’un seul candidat par appel d’offres.
Pour accompagner notre client, nous préparons une préconisation d’offre.
Pour une parfaite confidentialité, nous lui laissons le soin de remettre ou non son offre.
Nous mettons tout en œuvre pour satisfaire et conseiller au plus juste nos clients vendeurs comme acquéreurs.
Que ce soit pour mettre en vente un massif ou pour acheter une forêt, nous vous recommandons de vous rapprocher d’un professionnel de la transaction forestière.