Quoi de neuf

Chaque année, la SAFER publie un indicateur du marché des forêts en France.
Cette année encore, cet indicateur annonce une tendance haussière avec un prix moyen annoncé de 4 750 € par hectare.
La majorité des professionnels de la transaction forestière reconnaissent que ce montant retenu comme indicateur parait très faible.
 
En effet, bien que certaines transactions soient conclues à moins de 4 750 € par hectare, celles qui dépassent largement ce seuil sont de plus en plus courantes : 20 000 €, 30 000 €, voire plus de 50 000 € l'hectare pour des forêts de haute qualité et à fort potentiel sylvicole.

Retour sur le calcul

En divisant le volume d'affaires des ventes de forêts en France en 2023, soit 1,984 milliard d'euros, par le volume des surfaces échangées, qui est de 141 900 hectares, on obtient une moyenne de 13 982 € par hectare.
 
Cependant, cette moyenne ne peut pas être considérée comme fiable, car elle inclut des éléments annexes comme des maisons et des terrains sur des propriétés mixtes.
Il est important de noter que l'écart avec le prix annoncé par la SAFER est considérable : presque trois fois supérieur au chiffre proposé par l'indicateur, qui est de 4 750 €.

Pourquoi un tel écart ?

Le prix moyen de 4 750 € l’hectare annoncé par la SAFER écarte certaines transactions, notamment les plus fortes. De plus, il est minoré lorsque le bien est mixte pour tenir compte de la valeur du bâti ou des terres agricoles qui composent l’ensemble. En effet, d’après ce que nous comprenons, lorsqu’un bâti se trouve sur la forêt vendue, une soustraction de 211 000 € peut être effectuée (prix moyen des maisons à la campagne) pour obtenir l’indicateur. Tous ces aménagements rendent ce chiffre aléatoire.

Ce qui est sur: le marché est toujours orienté à la hausse

La demande reste forte tandis que l’offre demeure limitée. Dans un environnement climatique, politique, économique, social incertain, investir dans les forêts offre une certaine sécurité.
Bien que les taux d’intérêt aient considérablement augmenté et que les prix du bois affichent une tendance plutôt à la baisse, l’attrait pour les forêts persiste.
 
Le bois s’affirme comme un matériau d’avenir. Le public prend de plus en plus conscience des avantages offerts par les forêts, et de nouvelles sources de revenus alternatives à la vente de bois, comme le LBC, Reforestaction, et la biodiv…
 
Les transactions de forêts de plus de 100 hectares sont rares, on compte seulement 140 transactions en 2023 sur toute la France.
 
Les moyennes de prix en forêt varient, pour une bonne forêt de production, la valeur du stock de bois peut représenter plus de 90 % du prix. Cette valeur varie d'une forêt à l'autre et dépend des pratiques sylvicoles mises en œuvre. En effet, d'une parcelle à l'autre, la valeur d'une forêt peut fluctuer entre un et trois fois.
 
Sources : d’après les chiffres publiés par l’indicateur du marché des forêts, terres d’Europe Scafr. Nous n’avons pas de données pour l’année 2020

La moyenne brute est calculée en divisant le volume d’affaires par la surface échangée. Elle n’écarte aucune autre donnée.

Exemple pour 2023 : volume des transactions 1,984 milliard d’€ / 141 900 Ha = 13 982€ par Ha (rouge)

Rien ne remplace l'estimation d'un professionnel pour déterminer la valeur d'une forêt

Le seul moyen efficace et précis de bien connaître la valeur de sa forêt est d’effectuer un inventaire en plein. Cet exercice consiste à compter arbre par arbre en identifiant les qualités. Dans le cadre d'une transaction, le cabinet Pierre Aussedat propose systématiquement cette approche, assurant ainsi une transparence tant pour le vendeur que pour l'acquéreur.
La situation est tellement unique que certains propriétaires acceptent des offres en direct à des prix qui leur semblent exorbitants, alors qu'en réalité…
 
Prenons l'exemple d'une famille que nous avons accompagné et qui souhaitait vendre un massif forestier à 5 600 000 €, ce qui équivaut à près de 20 000 € l’hectare, à un acquéreur intéressé, présenté par leur gestionnaire forestier. Ils nous ont contactés juste avant de finaliser l’accord, ont décidé de nous faire confiance, et après avoir réalisé un inventaire complet, nous avons réussi à vendre la forêt pour plus de 8 000 000 € !
 
Les moyennes de prix en forêt ne sont pas pertinentes mais elles permettent de donner les tendances du marché.
 
Lorsque la forêt a été inventoriée en plein, la comparaison devient possible.
C’est pour cette raison que nous avons développé notre propre indice du prix des forêts. Avec une analyse de la rentabilité, une analyse du prix du stock de bois et une analyse de marché qui permet de prendre en compte les particularités régionales. De cette façon, chaque année, notre cabinet analyse plus de 75% des transactions de plus de 100 Ha sur toute la France. La vision globale du marché nous permet d’apporter une valeur ajoutée dans la commercialisation d’un massif forestier.
 
Pierre Aussedat